2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(30)

更新時間：2012-04-18 16:27:30 來源：|0

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　　第四節(jié) 估價時點(diǎn)原則$lesson$

　　估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。

　　影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格(實(shí)際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時間而變化的，如建筑物變得陳舊過時)。因此，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性，每一個價格都對應(yīng)著一個時間。如果沒有了對應(yīng)的時間，價格也就失去了意義。但是，估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，這既無必要，也不大可能。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點(diǎn)。

　　確立估價時點(diǎn)原則的意義在于：估價時點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價格的時間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評估房地產(chǎn)的價格時，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)不同(通常都是這種情況)，就需要把可比實(shí)例的成交價格調(diào)整到估價時點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價格才能作為估價對象的價格。

　　在實(shí)際估價中，通常將“估價作業(yè)期”(估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)或估價人員實(shí)地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點(diǎn)，但估價時點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點(diǎn)。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

　　不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點(diǎn)與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見圖3―2或表3―1。

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