物業(yè)管理績效評價

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義

　　(一)績效與物業(yè)管理績效

　　“績效”簡單地說是“成績和效益”。績效是相關(guān)主體在實(shí)踐活動所產(chǎn)生的、與勞動耗費(fèi)有對比關(guān)系的、可以度量的結(jié)果。物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。

　　物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對企業(yè)經(jīng)營、成長、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻(xiàn)來體現(xiàn)。

　　物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。一個獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)項目(如某寫字樓物業(yè))，其資本結(jié)構(gòu)也包括權(quán)益資本和債務(wù)資本，類似于一個獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)資產(chǎn)所有者或業(yè)主，就相當(dāng)于物業(yè)管理企業(yè)的所有者。但物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益，則主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)營收入(租金或其他經(jīng)營收入)和物業(yè)資產(chǎn)價值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。

　　雖然物業(yè)管理企業(yè)績效與物業(yè)資產(chǎn)項目績效所指的對象范圍不同，評價指標(biāo)與方法也有一些差異，但作為績效評價的本質(zhì)與核心內(nèi)容，沒有差別。因此，在后續(xù)物業(yè)管理績效及其評價的介紹中，以物業(yè)管理企業(yè)績效分析和評價為主，或者說講物業(yè)管理企業(yè)績效，就自然包含了物業(yè)資產(chǎn)項目績效的內(nèi)涵。

　　(二)物業(yè)管理績效評價及其意義

　　1.物業(yè)管理績效評價的概念

　　物業(yè)管理績效評價是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè) (含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動。

　　績效評價和財務(wù)分析不同。財務(wù)分析是對有關(guān)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向的比較，研究它的變化及其變化原因。而企業(yè)績效評價則是對企業(yè)績效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評價，是對企業(yè)財務(wù)分析的升華，它彌補(bǔ)了單純財務(wù)分析難以得出綜合結(jié)論的不足。但是企業(yè)績效評價代替不了財務(wù)分析，從企業(yè)績效評價的結(jié)果上，看不出企業(yè)存在的具體問題以及產(chǎn)生這些問題的癥結(jié)，因此在得出企業(yè)績效評價結(jié)果后，要對企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，對評價結(jié)果進(jìn)行闡釋，補(bǔ)充說明評價結(jié)論。

　　2.物業(yè)管理績效評價的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理績效評價的特點(diǎn)是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點(diǎn)，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)，并將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對比，以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價結(jié)果。

　　3.物業(yè)管理績效評價的意義

　　建立和推行企業(yè)績效評價制度，科學(xué)的評判物業(yè)經(jīng)營管理效益和經(jīng)營者業(yè)績，主要具有以下幾個方面的意義：

　　第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價對于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機(jī)制和管理模式，制定有效的財務(wù)計劃、科學(xué)決策、改進(jìn)管理、指導(dǎo)工作和提高績效提供直接的幫助。最終有利于企業(yè)在市場競爭中確立優(yōu)勢。

　　第二，對企業(yè)所有者而言，由兩權(quán)分離帶來的委托人與代理人之間利益目標(biāo)的不一致性和信息的不對稱性，使企業(yè)績效評價的實(shí)施有了必要的邏輯基礎(chǔ)和前提。通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。

　　第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價也為各有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施間接管理、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟(jì)政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學(xué)的依據(jù)。

　　此外，物業(yè)管理績效評價結(jié)果也是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會評價、獎懲、選聘或辭聘物業(yè)管理企業(yè)的重要依據(jù)。同時，績效評價還是物業(yè)管理企業(yè)的社會投資者或債務(wù)人進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總專題>>