物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理

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　　物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于促進企業(yè)公平競爭，有效保護物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容

　　營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

　　1.主營業(yè)務(wù)收入

　　主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

　　(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。

　　(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。

　　(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。

　　2.其他業(yè)務(wù)收入

　　其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

　　商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收人的實現(xiàn)。

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　　二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

　　物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

　　(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

　　(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理

　　實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費用計人營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

　　物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

　　(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

　　物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

　　物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。

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　　三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成

　　物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算

　　主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額;

　　其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額;

　　補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

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