物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

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　　一、物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理概述

　　物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。它的基本職能是通過一般會計制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項目管理服務(wù)活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過紀(jì)錄、分類和匯總，定期編制通用的財務(wù)報表和專用的服務(wù)費用收支報表。它要求物業(yè)管理項目單位定期向其所屬的上級財務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目總體財務(wù)狀況、財務(wù)變動狀況、經(jīng)營成果信息和服務(wù)費用收支情況。

　　物業(yè)管理項目財務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財務(wù)計劃、開支范圍和權(quán)限、財務(wù)分析報告等受其嚴(yán)格管制，同時，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費據(jù)為己有;另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機(jī)構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的財務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性。

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　　二、物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型

　　物業(yè)管理項目財務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

　　(一)獨立核算

　　這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的財務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制。

　　(二)非獨立核算

　　實施非獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進(jìn)行分別核算，各項目管理單位只負(fù)責(zé)各項費用的收取和部分費用的直接支出。

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