營改增后個人轉讓二手房涉稅政策說明

更新時間：2016-04-28 13:20:33 來源：環(huán)球網校

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　　一、納稅人

　　在中華人民共和國境內轉讓二手房的個人。

　　相關政策——《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)

　　財稅[2016]23號財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

　　二、征稅范圍

　　二手房是指已經在房地產交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

　　三、稅率和征收率

　　個人轉讓二手房屋的，按照5%的征收率繳納增值稅。

　　四、銷售額的確定

　　一般規(guī)定：銷售額，是指納稅人取得的全部價款和價外費用。

　　特殊規(guī)定：個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　五、納稅義務發(fā)生時間

　　納稅人轉讓二手房，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人轉讓二手房過程中或者完成后收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為二手房權屬變更的當天。

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　　六、納稅地點

　　個人轉讓二手房的，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收，納稅人暫向房屋所在地主管地方稅務局辦理申報手續(xù)。

　　七、稅收優(yōu)惠及過渡政策

　　(一)北京市、上海市、廣州市和深圳市

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(二)北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(三)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓二手房免征增值稅。

　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

　　八、其他規(guī)定

　　辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關規(guī)定執(zhí)行。

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