享受房產(chǎn)契稅策應(yīng)注意哪些問題
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2月19日財政部、國家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號，以下簡稱“23號文件”)。這一優(yōu)惠政策進一步降低了住宅類房地產(chǎn)交易的稅收成本，對房地產(chǎn)業(yè)而言不啻“救市”的拂面春風(fēng)，為新年更增添了一絲喜慶氣氛。23號文件旨在降低住宅類房地產(chǎn)交易時產(chǎn)生的契稅和營業(yè)稅成本，有利于擴大居住用房地產(chǎn)交易，特別是擴大較大戶型面積的住房交易與非普通住房交易。
與之前的住宅類房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠相比，23號文件主要有以下三點變化：
一、取消了購買首套住房契稅優(yōu)惠的面積限制和普通住房限制。23號文件出臺前，只有普通住宅享有契稅稅收優(yōu)惠：購入普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收。購買首套住房面積超過144平方米的，或購入非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)不得享受稅收優(yōu)惠?？梢娕f政策下購入首套住房需要滿足面積限制和普通住房限制。23號文件取消了這兩項限制，明確只要購買首套住房面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積超過90平方米的，減按1.5%征收契稅。因此23號文件執(zhí)行后個人購入首套住房，無論是否屬于普通住房，也無論面積大小，均可享受契稅優(yōu)惠。
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二、降低了個人購買第二套改善性住房的契稅稅率。23號文件的一大亮點是將個人購買家庭第二套改善性住房也納入契稅優(yōu)惠的范圍之中，且沒有面積限制和普通住房限制。其中購入面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積超過90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。這一優(yōu)惠無疑將激發(fā)個人交易者購入第二套改善性住房的積極性，有效放大房地產(chǎn)“買方市場”。
三、取消了個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅稅收優(yōu)惠普通住房與非普通住房的區(qū)別。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號，以下簡稱“39號文件”)規(guī)定，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。23號文件取消了這一區(qū)別，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的住房只要是購買2年以上的，均免征營業(yè)稅。
四、參與房地產(chǎn)交易的納稅人需要注意，23號文件的優(yōu)惠政策并不是全國適用的?？紤]到特大一線城市的人口疏解需要，北京市、上海市、廣州市、深圳市的購房者不能享受購買第二套改善型住房的優(yōu)惠契稅稅率，而轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅也仍按照39號文件執(zhí)行，即個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，仍需按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
另外，個人購買商業(yè)投資性房地產(chǎn)仍然被排除在契稅和營業(yè)稅稅收優(yōu)惠的范圍之外，因此購房者在購買此類不動產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)公寓時，仍然要慎重考慮，三思而后行。避免將來交易時因為稅收成本高昂而蒙受損失。
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