銀行從業(yè)《公司信貸》最新講義：貸款擔保分析(2)

銀行從業(yè)《公司信貸》最新講義：貸款擔保分析(2)

　　銀行從業(yè)《公司信貸》最新講義：貸款擔保分析(1)

　　第二節(jié) 貸款抵押分析

　　貸款抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為債權的擔保，銀行持有抵押財產的擔保權益，當借款人不履行借款合同時，銀行有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權或經營管理權的下列財產可以抵押：

　　私有財產――所有權;公共財產――使用權

　?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?

　?、诘盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產;

　?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡嗵幏值膰型恋厥褂脵?、房屋和其他地上定著物;

　?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾嗟脑牧?、半成品、產品;

　?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔洶l(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權;

　?、抟婪梢缘盅旱钠渌敭a。

　　不得抵押的財產有：

　?、偻恋厮袡?

　?、诟亍⒄?但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權;

　?、蹖W校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　?、芩袡?、使用權不明或者有爭議的財產;

　　⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;

　?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a。

　　2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定――所有權認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。對國有企業(yè)，應該核對抵押物的所有權;實行租賃經營責任制的企業(yè)，要有產權單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　?、俟纼r方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素;

　　對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;

　　對庫存商品、產成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景;

　　對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結果產生一定的影響。

　　②抵押率的確定――抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據主要有以下兩點內容。

　　一是抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現能力。對變現能力較差的，抵押率應適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;

　　經濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應根據抵押物的評估現值，分析其變現能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。

　　擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率計算公式為：

　　抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)貸款抵押額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內容：

　?、俦粨５闹鱾鶛喾N類、數額;

　　②債務人履行債務的期限;

　?、鄣盅何锏拿Q、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;

　?、艿盅簱５姆秶?

　?、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　根據我國《擔保法》的規(guī)定，辦理財產抵押的，還應按有關規(guī)定辦理抵

　　押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉讓

　　兩個捆綁：抵押權和債權捆綁，抵押價值與債務捆綁

　　在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;

　　轉讓抵押物的價款與抵押物價值的比較。總之，抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

　　(3)抵押物的保全――價值的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權的擔保?？傊盅簷嗯c其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。

　　(4)抵押權的實現

　　抵押擔保雖然具有現實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現。

　　二、貸款抵押風險分析

　　為避免抵押合同無效造成貸款風險，銀行抵押貸款首先要做好風險分析工作，只有詳備的風險分析加上完備的風險防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

　　1.貸款抵押風險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴重不實

　　(2)未辦理有關登記手續(xù)

　　我國《擔保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。

　　(3)將共有財產抵押而未經共有人同意

　　共有財產是指兩人以上對同一財產享有所有權。對以共有財產抵押的，按照共有財產共同處分的原則，應該經得各共有法人的同意才能設立，否則抵押無效。

　　(4)以第三方的財產作抵押而未經財產所有人同意

　　(5)資產評估不真實，導致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導致抵押關系無效

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現

　　2.貸款抵押的風險防范

　　(1)對抵押物進行嚴格審查

　　首先要確保抵押物的真實性――>其次確保抵押物的合法性――>最后認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權屬時一定要認真仔細，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財產抵押時，必須經全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　(2)對抵押物的價值進行準確評估

　　這是保證抵押物足值的關鍵。在實際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構出具的評估報告，并根據評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估?？梢?，抵押物價值評估是一項經常性的工作。

　　(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關系的效力

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產包括房地產、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設備和其他動產。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效

　　(4)抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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