2019年中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷一

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一、單項選擇題

1 技術(shù)集聚主要通過( )方式實現(xiàn)。

(A)一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化

(B)一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中;二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外收益

(C)一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;二是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富而使工業(yè)集中

(D)一是由于同一工業(yè)部門中，企業(yè)問的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化;二是由于一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外收益

2 在建設(shè)用地使用權(quán)出租程序的申請階段，建設(shè)用地使用權(quán)出租人持有關(guān)證件，向( )提出出租申請。

(A)土地管理部門

(B)承租人

(C)市、縣級人民政府

(D)國務(wù)院

3 出租建設(shè)用地的用途必須符合( )規(guī)定的用途。

(A)國家土地管理部門

(B)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

(C)規(guī)劃主管部門

(D)建設(shè)用地使用權(quán)出租合同

4 關(guān)于土地租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，下列說法正確的是( )。

(A)對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用土地進(jìn)行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回出租土地

(B)在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人沒有義務(wù)對承租人正常使用的標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)

(C)土地使用權(quán)出租后，出租人無需再履行土地使用權(quán)出讓合同

(D)承租人無權(quán)要求保障租賃標(biāo)的物的有效、正常使用

5 “因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行安置”屬于出租人( )的權(quán)利。

(A)依法收回出租的土地

(B)按期收取土地使用權(quán)租金

(C)監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地

(D)要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物

6 “出租人應(yīng)按合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用”屬于出租人的( )。

(A)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

(B)妨害除去義務(wù)

(C)交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)

(D)要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利

7 “在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標(biāo)的物，出租人要對租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)”，這屬于出租人的( )。

(A)支付租金義務(wù)

(B)保管義務(wù)

(C)妨害除去義務(wù)

(D)修繕義務(wù)

8 關(guān)于撰寫調(diào)研報告的要求，下列說法不正確的是( )。

(A)主觀、真實、準(zhǔn)確

(B)文字精練，用語中肯

(C)結(jié)論應(yīng)表達(dá)清晰

(D)印刷清晰、美觀大方

9 采用老師小組征集意見的方法稱為( )。

(A)人戶詢問法

(B)調(diào)查問卷法

(C)德爾菲法

(D)頭腦風(fēng)暴法

10 在應(yīng)用回歸法分解成本時，單位變動成本可計算為( )。

11 關(guān)于盈虧平衡點的取值，下列說法正確的是( )。

(A)盈虧平衡點取值越高越好

(B)盈虧平衡點取值越高，說明項目抗風(fēng)險能力越強

(C)盈虧平衡點取值越低，說明項目單位產(chǎn)品售價高、單位產(chǎn)品成本低

(D)盈虧平衡點越低，說明項目生命力越弱

12 關(guān)于線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件，下列表述錯誤的是( )。

(A)在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

(B)產(chǎn)量等于銷量

(C)單位變動成本隨產(chǎn)量變化而變化

(D)收益、支出與產(chǎn)品產(chǎn)量之間常滿足線性關(guān)系

13 假設(shè)各不確定因素之間相互獨立，令其他因素保持不變，只考察一個因素變動對項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響的分析法是( )。

(A)線性盈虧平衡分析

(B)非線性盈虧平衡分析

(C)單因素敏感性分析

(D)多因素敏感性分析

14 在可行性研究階段，宜選用( )指標(biāo)進(jìn)行單岡素敏感性分析。

(A)投資收益率

(B)投資同收期

(C)財務(wù)凈現(xiàn)值

(D)當(dāng)期收益率

15 在對房地產(chǎn)投資項目可供方案進(jìn)行選擇時，應(yīng)當(dāng)參照的是( )。

(A)內(nèi)部收益率

(B)最低收益率

(C)行業(yè)收益率

(D)通貨膨脹率

16 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系中，為實現(xiàn)工程總目標(biāo)，業(yè)主與有關(guān)單位簽訂的合同不包括( )。

(A)工程咨詢合同

(B)工程監(jiān)理合同

(C)工程貨物采購合同

(D)工程材料供應(yīng)合同

17 在房地產(chǎn)定價目標(biāo)中，只能作為特定時期的過渡性目標(biāo)的是( )。

(A)實現(xiàn)預(yù)期利潤

(B)提高市場占有率

(C)維護(hù)企業(yè)形象

(D)維持營業(yè)

18 下列各項中，房地產(chǎn)廣告不得有的情形是( )。

(A)使用中：畢人民共和國國旗、國徽、國歌

(B)維護(hù)未成年人和殘疾人的身心健康

(C)廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，標(biāo)明贈送的品種和數(shù)量

(D)廣告具：有可識別性，能夠使消費者辨明其為廣告

19 熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-( )-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得熟地的稅費。

(A)將生地開發(fā)成熟地的成本

(B)由生地建成房屋的開發(fā)成本

(C)由毛地建成房屋的開發(fā)成本

(D)由熟地建成房屋的開發(fā)成本

20 ( )是以被估價建筑物為整體，選取與該建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。

(A)單位比較法

(B)分部分項法

(C)工料測量法

(D)指數(shù)調(diào)整法

21 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，主要是根據(jù)( )的房地產(chǎn)市場狀況作出的。

(A)估價時點

(B)估價作業(yè)期

(C)未來發(fā)生時

(D)假設(shè)開發(fā)完成時

22 物業(yè)管理邀請招標(biāo)時，招標(biāo)人應(yīng)該選擇不少于( )個符合投標(biāo)資格的投標(biāo)人。

(A)3

(B)5

(C)7

(D)9

23 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于( )家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

(A)5

(B)3

(C)2

(D)1

24 某人貨款60萬元，貨款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個月的還款額為( )元。

(A)7775

(B)7750

(C)7725

(D)7700

25 下列關(guān)于房地產(chǎn)債券的說法錯誤的是( )。

(A)土地債券一般通過房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式

(B)債券直接發(fā)行的優(yōu)點是不必向中介機構(gòu)支付代理發(fā)行或承購包銷費用，進(jìn)而降低了發(fā)行成本

(C)大多數(shù)房地產(chǎn)公司債券都采用直接發(fā)行

(D)利用債券融資是房地產(chǎn)融資的一種渠道

26 自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)為( )。

(A)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》

(B)《房產(chǎn)稅暫行條例》

(C)《城市房地產(chǎn)稅條例》

(D)《房地產(chǎn)稅暫行條例》

答案見第四頁

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二、多項選擇題

27 關(guān)于生產(chǎn)集聚，下列闡述正確的有( )。

(A)又稱技術(shù)集聚或純集聚

(B)是由企業(yè)外部因素引起的

(C)它是一般集中因素，又是集聚的固定內(nèi)在因素

(D)在討論工業(yè)區(qū)位時，要注意生產(chǎn)集聚，而不必注意社會集聚

(E)它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：一是由工廠企業(yè)規(guī)范的擴大帶來的;二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)問的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化

28 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案具備( )條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)。

(A)符合土地利用總體規(guī)劃

(B)確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)

(C)占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求

(D)地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料齊全

(E)單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，符合單獨選址條件

29 征收土地方案具備( )條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)。

(A)符合土地利用總體規(guī)劃

(B)被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的

(C)被征收土地的補償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的

(D)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行的

(E)單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，符合單獨選址條件的

30 土地行政主管部門將供地方案報人民政府批準(zhǔn)，需具備的條件包括( )。

(A)申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求

(B)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定

(C)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件

(D)被劃撥的土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議

(E)符合國家的土地供應(yīng)政策

31 下列土地必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的有( )。

(A)10公頃基本農(nóng)田

(B)40公頃耕地

(C)30公頃耕地以及40公頃其他土地

(D)60公頃非耕地

(E)80公頃非耕地

32 關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批，下列說法正確的有( )。

(A)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用屬于國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，而征收土地批準(zhǔn)權(quán)屬于國務(wù)院或省級人民政府，國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批

(B)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地審批權(quán)都在省級人民政府的，省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批

(C)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)和土地征收審批權(quán)都屬于國務(wù)院，省級人民政府無權(quán)實施

(D)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)在省級人民政府，而征收土地審批權(quán)在國務(wù)院的，先由省級人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再報國務(wù)院辦理征地審批

(E)省級人民政府行使農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)和土地征收審批權(quán)時，均需要經(jīng)國務(wù)院另行辦理批準(zhǔn)

33 拆遷人提出拆遷申請時，應(yīng)向拆遷主管部門提交( )。

(A)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

(B)建設(shè)項目開工證

(C)拆遷計劃

(D)拆遷方案

(E)房屋拆遷許可證

34 建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租人的義務(wù)包括( )。

(A)保管義務(wù)

(B)修繕義務(wù)

(C)妨害除去義務(wù)

(D)租賃標(biāo)的物返還義務(wù)

(E)按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物

35 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的適用范圍，下列說法正確的有( )。

(A)在涉及國家安全的領(lǐng)域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，同有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地

(B)對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用劃撥方式配置土地

(C)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地

(D)對承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地以劃撥方式使用

(E)各項土地資產(chǎn)配置政策涉及的具體行業(yè)劃定和土地收益使用管理辦法，由國土資源部分別商原國家經(jīng)貿(mào)委、財政部確定

36 下列關(guān)于農(nóng)村宅基地的說法正確的有( )。

(A)農(nóng)村宅基地由本集體農(nóng)村村民無償使用用于建造住房及其他附屬設(shè)施的相關(guān)土地

(B)屬于村農(nóng)民集體所有的土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會代表集體行使所有權(quán)

(C)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的土地，由村內(nèi)各陔集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民小組代表集體行使所有權(quán)

(D)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有杖

(E)宅基地和自留地、自留山，屬于國家所有

37 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要包括( )。

(A)國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性

(B)一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率

(C)各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策

(D)居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向等

(E)居民收入水平、消費觀念、消費心理

38 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的正文包括( )。

(A)導(dǎo)言

(B)設(shè)計方法

(C)調(diào)研成果

(D)限制條件

(E)結(jié)論和建議

39 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析是指( )的一個過程。

(A)預(yù)測與認(rèn)識投資環(huán)境變化及項目自身特點

(B)估算項目的凈現(xiàn)值

(C)分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的變化及其對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響

(D)估計項目對各種不確定因素變化的承受能力

(E)進(jìn)一步確定項目的收益大小

40 房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略包括( )。

(A)向?qū)I(yè)保險公司投保

(B)投資區(qū)域分散

(C)發(fā)行股票

(D)組織多個房地產(chǎn)經(jīng)營者，聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資

(E)風(fēng)險忽略

41 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)程序主要有( )。

(A)工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察

(B)經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)際確定

(C)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作

(D)填制標(biāo)書

(E)評標(biāo)

42 采用成本定價法確定房地產(chǎn)價格時，利潤水平應(yīng)根據(jù)( )綜合確定。

(A)開發(fā)商的資質(zhì)等級

(B)開發(fā)項目的成本

(C)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

(D)房地產(chǎn)買受者的經(jīng)濟(jì)實力

(E)行業(yè)平均利潤水平

43 一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建沒過程后期的廣告設(shè)計，它的目標(biāo)客源由( )確定。

(A)產(chǎn)品價位

(B)產(chǎn)品質(zhì)量

(C)產(chǎn)品功能

(D)產(chǎn)品風(fēng)格

(E)產(chǎn)品檔次

44 房地產(chǎn)估價中采用收益法，導(dǎo)致估價結(jié)果高的因素有( )。

(A)確定的收益期限長

(B)預(yù)測的凈收益大

(C)選取的報酬率高

(D)預(yù)測的運營費用高

(E)考慮了凈收益增長

45 關(guān)于出租型房地產(chǎn)的凈收益的求取，下列說法正確的有( )。

(A)在實際求取中，如果維修、管理等費用全部或部分由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租金就接近于凈收益，此時扣除的項目要相應(yīng)地減少

(B)出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象

(C)租賃收入包括潛在毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

(D)出租型房地產(chǎn)的凈收益是根據(jù)租賃資料來求取的，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額

(E)基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入+空置和收租損失+其他收入-運營費用

46 業(yè)主委員會的主要職責(zé)有( )。

(A)召集業(yè)主大會會議

(B)代表業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同

(C)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

(D)監(jiān)督業(yè)主公約的實施

(E)調(diào)解業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛

47 根據(jù)風(fēng)險成因劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風(fēng)險可分為( )。

(A)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

(B)償付能力風(fēng)險

(C)欺詐風(fēng)險

(D)估價風(fēng)險

(E)投資風(fēng)險

48 確定房地產(chǎn)保險的賠償?shù)难a償限制的原則包括( )。

(A)以實際損失為限

(B)以精神損失為限

(C)以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為限

(D)以保險金額為限

(E)以保險時間為限

答案見第四頁

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三、案例分析

49 當(dāng)該項目的從第3年起的凈收入分別變動10%、-10%時，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為( )萬元。

(A)88.23：8.38

(B)96.56;10.38

(C)96.56：8.38

(D)88.23;10.38

49 李先生轉(zhuǎn)讓一幢三年前自建的洋樓，其轉(zhuǎn)讓該洋樓所得的收入為450萬元，此洋樓實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際繳納的相關(guān)稅費為250萬元，李先生按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用合計105萬元，有關(guān)稅金為45萬元。

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

50 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個人所得稅應(yīng)納所得額的計算公式為( )。

(A)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)址收入×50%

(B)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值

(C)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用

(D)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用-有關(guān)稅金

51 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣減的合理費用包括( )。

(A)住房裝修費用

(B)住房貸款利息

(C)手續(xù)費

(D)公證費

52 李先生應(yīng)納稅所得額為( )萬元。

(A)50

(B)45

(C)25

(D)0

53 李先生應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為( )萬元。

(A)0

(B)2.5

(C)5

(D)10

54 假設(shè)李先生的洋房為6年前所建，而且是惟一生活用房。其他條件不變，那么李先生轉(zhuǎn)讓洋房應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為( )萬元。

(A)0

(B)2.5

(C)5

(D)10

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。技術(shù)集聚對工業(yè)效益的影響方式有：①由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;②同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。B項屬于社會集聚對工業(yè)收益的影響;CD兩項將技術(shù)集聚和社會集聚對工業(yè)收益的影響混為一談。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

2 【正確答案】 A

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

3 【正確答案】 B

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同是土地使用權(quán)出租人將土地連同地上建筑物、其他附著物交與承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔(dān)自己的義務(wù)，享有各自的權(quán)利，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同必須遵守國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

4 【正確答案】 A

【試題解析】 B項，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標(biāo)的物，出租人要對租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù);C項，土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同;D項，承租人有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

5 【正確答案】 A

【試題解析】 出租人有依法收同出租的土地的權(quán)利，包括：①對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用出租土地進(jìn)行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收同出租的土地;②因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行安置。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

6 【正確答案】 C

【試題解析】 交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)是指出租人應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

7 【正確答案】 D

【試題解析】 出租人的修繕義務(wù)是指在租賃關(guān)系存續(xù)期問，為使承租人正常使用租賃標(biāo)的物，出租人要對租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

8 【正確答案】 A

【試題解析】 撰寫調(diào)研報告應(yīng)做到：

①客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)研成果;

②內(nèi)容簡明扼要，重點突出;

③文字精練，用語中肯;

④結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點;

⑤報告后附必要的附件，包括圖表等，以便閱讀和使用;

⑥報告完整，印刷清晰、美觀大方。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

9 【正確答案】 C

【試題解析】 德爾菲法又稱老師小組法或老師意見法，是以匿名的方式反復(fù)征求有關(guān)老師的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位老師的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

10 【正確答案】 C

【試題解析】 回歸分析法是采用一元同歸方程y=a+bx來描述成本和產(chǎn)量之間的線性關(guān)系，根據(jù)回歸法的基本原理有：式中，V為單位變動成本;CF為總固定成本;x為每個時期的產(chǎn)量;C為每個時期的總成本額;N為統(tǒng)計的樣本數(shù)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

11 【正確答案】 C

【試題解析】 盈虧平衡點的值不論用產(chǎn)量、生產(chǎn)能力利用率、銷售單價、銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。具體表現(xiàn)在：①盈虧平衡點的值低，說明項目達(dá)到較低的年產(chǎn)量就可保本，當(dāng)由于生產(chǎn)條件和市場需求發(fā)生變化而引起年產(chǎn)量減少，項目達(dá)不到設(shè)計生產(chǎn)能力時，項目可較大限度地承受由此帶來的風(fēng)險;②從盈虧平衡點的計算公式可知，盈虧平衡點的值低，說明項目單位產(chǎn)品售價高，單位產(chǎn)品成本低，項目盈利能力強;③盈虧平衡點低，在產(chǎn)品滯銷、競爭激烈時，只要生產(chǎn)銷售相對較少量的產(chǎn)品，就能保本，使項目能生存下去。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

12 【正確答案】 C

【試題解析】 線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件，除ABD三項外還包括：①產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù);②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù);③按單一產(chǎn)品計算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致;④所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達(dá)到設(shè)計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

13 【正確答案】 C

【試題解析】 單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析中，通常都要求進(jìn)行單因素敏感性分析。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

14 【正確答案】 C

【試題解析】 進(jìn)行單因素敏感性分析時，在投資機會研究階段，主要是對項目進(jìn)行概念性的設(shè)想和鑒別以確定投資方向和投資機會。此時，各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不完整，可信度低且評價的精度要求不高，可選用靜態(tài)評價指標(biāo)，常用投資收益率和投資回收期;在初步可行性研究和可行性研究階段，則需選用動態(tài)評價指標(biāo)，常用財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

15 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的比選是尋求合理的房地產(chǎn)投資方案的必要手段，它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

16 【正確答案】 D

【試題解析】 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系中，為實現(xiàn)工程總目標(biāo)，業(yè)主將工程項目的勘察、設(shè)計、各專業(yè)工程施工、設(shè)備和材料供應(yīng)、建設(shè)過程的咨詭和管理等工作委托出去，并與有關(guān)單位簽訂如下合同：①工程咨詢合同;②工程勘察設(shè)計合同;③工程監(jiān)理合同;④工程施工合同;⑤工程貨物采購合同;⑥融資合同。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

17 【正確答案】 D

【試題解析】 可供選擇的房地產(chǎn)定價目標(biāo)主要有實現(xiàn)預(yù)期利潤、提高或維持市場占有率、維護(hù)企業(yè)形象和維持營業(yè)。實現(xiàn)預(yù)期利潤、提高或維持市場占有率和維護(hù)企業(yè)形象三種定價目標(biāo)均可以作為企業(yè)長期的定價目標(biāo)，而維持營業(yè)定價目標(biāo)只能作為特定時期的過渡性目標(biāo)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

18 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)《中華人民共和國廣告法》的規(guī)定，廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有利于人民的身心健康，促進(jìn)商品和服務(wù)質(zhì)量的提高，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，遵守社會公德和職業(yè)道德，維護(hù)國家的尊嚴(yán)和利益。

廣告不得有的情形包括：

①使用中華人民共和國國旗、國徽、國歌;

②使用國家機關(guān)和國家機關(guān)工作人員的名義;

③使用國家級、最高級、最佳等用語;

④妨礙社會安定和危害人身、財產(chǎn)安全，損害社會公共利益;

⑤妨礙社會公共秩序和違背社會良好風(fēng)尚;

⑥含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容;

⑦含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容;

⑧妨礙環(huán)境和自然資源保護(hù);

⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

19 【正確答案】 D

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

20 【正確答案】 A

【試題解析】 建筑物的重新購建價格求取的具體方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。其中，單位比較法是指以被估價建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的計量單位(如單位面積、單位體積、延長米等)為比較單位，通過調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位造價(包含建造建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤)，并對其做適當(dāng)?shù)牡蛘拚麃砬笕”还纼r建筑物重新購建價格的方法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

21 【正確答案】 C

【試題解析】 在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

22 【正確答案】 A

【試題解析】 物業(yè)管理邀請招標(biāo)時，果取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

【知識模塊】 物業(yè)管理

23 【正確答案】 A

【試題解析】 資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)向預(yù)審合格的申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，同時向未通過預(yù)審的申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

【知識模塊】 物業(yè)管理

24 【正確答案】 B

【試題解析】 假設(shè)a，為第￡期月付款額;n為按月計算的貸款期數(shù);p為貸款額：i為按月計算的利率。則at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×6%÷12=7750(元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

25 【正確答案】 C

【試題解析】 證券中介機構(gòu)擁有廣泛的銷售網(wǎng)點和可靠的信息與專業(yè)人才，其代理發(fā)行債券更迅速、更可靠。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)公司債券采用間接發(fā)行方式。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

26 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項選擇題

27 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 B項，社會集聚是由于企業(yè)外部因素引起的，生產(chǎn)集聚是集聚的固定內(nèi)在因素。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

28 【正確答案】 A,B,C,E

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

29 【正確答案】 B,C,D

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

30 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 土地行政主管部門將供地方案報人民政府批準(zhǔn)的，其供地方案需滿足的條件除ABCE四項外，還包括：只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

31 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 A項，所有基本農(nóng)田都必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收;B項，耕地既可能是基本農(nóng)田也可能是基本農(nóng)田以外的耕地，按照規(guī)定征用基本農(nóng)田或35公頃以上非基本農(nóng)田耕地都需要經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn);C項，當(dāng)征收耕地及其他土地之和超過70公頃的需報國務(wù)院批準(zhǔn);D項，征收70公頃以下非耕地不需報國務(wù)院批準(zhǔn);E項，征收70公頃以上非耕地需報國務(wù)院批準(zhǔn)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

32 【正確答案】 A,B,D

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

33 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 拆遷人提出拆遷申請時，應(yīng)向拆遷主管部門提交下列材料：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

34 【正確答案】 B,C,E

【試題解析】 出租人的義務(wù)包括：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù);②修繕義務(wù);③妨害除去義務(wù);④建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。AD兩項為承租人的義務(wù)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

35 【正確答案】 A,C,E

【試題解析】 B項，對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(人股)方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn);D項，對承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

36 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

37 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研具體包括：

①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益;

②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況;

③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率;

④國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);

⑤居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu);

⑥物價水平及通貨膨脹;

⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況。

C項屬于政治法律環(huán)境調(diào)研;D項屬于社會文化環(huán)境調(diào)研。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

38 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 報告正文是調(diào)研報告的主要部分，應(yīng)依據(jù)調(diào)研內(nèi)容充分展開，一般包括五個部分：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

39 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析可以表述為：通過對項目投資環(huán)境變化以及項目自身特點的預(yù)測與認(rèn)識，分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的變化及其對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響，以估計項目對各種不確定因素變化的承受能力，進(jìn)一步確認(rèn)項目在財務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析的主要目的在于確定項目收益的可靠性和風(fēng)險性，而非收益的大小。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

40 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 在房地產(chǎn)投資的實際運行中，最常用的風(fēng)險防范策略主要有：

①保險策略，即向?qū)I(yè)保險公司投保;

②投資分散策略，其做法一般包括投資區(qū)域分散、投資種類分散和投資兀寸問分散;

③融資策略，即運用發(fā)行股票的方式，融入股本，并將風(fēng)險分散于社會(每一個股東);

④聯(lián)合策略，即組織多個房地產(chǎn)經(jīng)營者，聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

41 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)程序一般為：①投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作;②工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察;③經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定;④填制標(biāo)書;⑤競標(biāo)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

42 【正確答案】 C,E

【試題解析】 成本導(dǎo)向定價法是以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法。采用成本定價法確定房地產(chǎn)價格時，利潤率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

43 【正確答案】 C,E

【試題解析】 對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言，它的目標(biāo)客戶由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。產(chǎn)品功能區(qū)分客戶的種類，產(chǎn)品檔次區(qū)分客戶的質(zhì)量。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

44 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于三個因素：①未來凈收益的大小。未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長短。獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性。獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

45 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

46 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 業(yè)主委員會的職責(zé)包括：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;②代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;④監(jiān)督管理規(guī)約的實施;⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)，包括：業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等。

【知識模塊】 物業(yè)管理

47 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 根據(jù)風(fēng)險成因劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風(fēng)險可分為產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、償付能力風(fēng)險、貶值風(fēng)險、估價風(fēng)險和欺詐風(fēng)險等。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

48 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 確定房地產(chǎn)保險賠償?shù)难a償限制的原則是：①以實際損失為限;②以保險金額為限，賠償金額不能高于保險金額，只能低于或等于保險金額;③以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為限。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

三、案例分析

49 【正確答案】 C

【試題解析】 由題意，當(dāng)?shù)?年起的凈收入增加10%時，相應(yīng)的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

50 【正確答案】 D

【試題解析】 個人所得稅的計稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額。其中，個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額為個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得的收入額，減除被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的原值、合理費用和在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中繳納的有關(guān)稅金以后的余額，即：應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用-有關(guān)稅金。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

51 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣減的合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

52 【正確答案】 A

【試題解析】 李先生應(yīng)納稅所得額=450-250-105-45=50(萬元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

53 【正確答案】 D

【試題解析】 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的稅率為20%。則李先生應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為：50×20%=10(萬元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

54 【正確答案】 A

【試題解析】 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，因此李先生轉(zhuǎn)讓洋房的應(yīng)納稅額為0。

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