2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷二

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一、單項(xiàng)選擇題

1 韋伯認(rèn)為，社會(huì)集聚是( )。

(A)特殊集中因素

(B)一般集中因素

(C)固定的外在因素

(D)固定的內(nèi)在因素

2 在1954年墨菲(Murphy)和萬(wàn)斯(Vance)對(duì)美國(guó)9市的CBD調(diào)研中，認(rèn)為CBD最明顯的特點(diǎn)是( )。

(A)地價(jià)峰值區(qū)(PLVI)

(B)物價(jià)峰值區(qū)

(C)地價(jià)低值區(qū)

(D)物價(jià)低值區(qū)

3 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺(jué)、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法屬于( )。

(A)定性調(diào)研

(B)定量調(diào)研

(C)隨機(jī)抽樣調(diào)研

(D)非隨機(jī)抽樣調(diào)研

4 下列不屬于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地取得成本的是( )。

(A)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

(B)基礎(chǔ)沒(méi)施建沒(méi)費(fèi)

(C)土地使用權(quán)出讓金

(D)土地使用權(quán)取得稅費(fèi)

5 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和( )組成。

(A)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(B)人工費(fèi)

(C)經(jīng)營(yíng)成本

(D)土地取得成本

6 下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的表述錯(cuò)誤的是( )。

(A)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金可能全部來(lái)自于投資者的自有資金

(B)從現(xiàn)金流入來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)型房：地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目與出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本相同

(C)房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購(gòu)買(mǎi)型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資

(D)從現(xiàn)金流出來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資由購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本組成

7 ( )的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

(A)投資各方現(xiàn)金流量表

(B)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

(C)投資流向現(xiàn)金流量表

(D)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

8 關(guān)于利用最小公倍數(shù)法進(jìn)行方案比選，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。

(A)當(dāng)互斥方案的計(jì)算期不同時(shí)，可以采用最小公倍數(shù)法確定方案比選的共同計(jì)算期

(B)最小公倍數(shù)法假設(shè)各備選方案在其計(jì)算期結(jié)束后，均按與其原方案計(jì)算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計(jì)算期結(jié)束

(C)最小公倍數(shù)法可以有效地解決計(jì)算期不同的方案之間凈現(xiàn)值的可比性問(wèn)題

(D)最小公倍數(shù)法的使用沒(méi)有條件限制

9 招標(biāo)人想把工程建設(shè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商時(shí)，一般會(huì)采用( )。

(A)成本加利潤(rùn)合同

(B)成本加酬金合同

(C)單價(jià)合同

(D)總價(jià)合同

10 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望從項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)始，即在項(xiàng)目所在地一定半徑范圍內(nèi)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的廣告宣傳，此時(shí)宜選用的廣告媒體是( )。

(A)電視

(B)路牌

(C)廣播

(D)網(wǎng)絡(luò)

11 ( )一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的Ⅸ域內(nèi)的銷(xiāo)售，或者是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售量小，項(xiàng)目銷(xiāo)售期短時(shí)采用。

(A)低價(jià)策略

(B)穩(wěn)定價(jià)格策略

(C)低開(kāi)高走定價(jià)策略

(D)高開(kāi)低走定價(jià)策略

12 市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量的( )并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

(A)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例

(B)成交案例

(C)交易實(shí)例

(D)可比實(shí)例

13 采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為( )。

14 以收益法求取的房地產(chǎn)價(jià)格可簡(jiǎn)稱(chēng)為( )。

(A)收益價(jià)格

(B)成本價(jià)格

(C)積算價(jià)格

(D)比準(zhǔn)價(jià)格

15 業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員，享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。經(jīng)( )以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

(A)40%

(B)30%

(C)20%

(D)10%

16 某人申請(qǐng)住房貸款20萬(wàn)元，貸款期5年，貸款月利率為0.5%，采用每月等額償還本息法歸還，每月應(yīng)歸還的貸款本息為( )元。

(A)4877

(B)3920

(C)3876

(D)3867

17 以信用交易中債務(wù)人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，在債務(wù)人未能如約履行債務(wù)清償而使債權(quán)人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人向債權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)保障的一種保險(xiǎn)屬于( )。

(A)信用保險(xiǎn)

(B)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)

(C)綜合保險(xiǎn)

(D)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

18 下列情況中，不屬于契稅征稅對(duì)象的是( )。

(A)固有土地使用權(quán)出讓

(B)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

(C)農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移

(D)房屋買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與

19 北京城Ⅸ某企業(yè)為專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，其營(yíng)業(yè)額為600萬(wàn)元，則該企業(yè)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額為( )萬(wàn)元。

(A)2.1

(B)3.6

(C)6.0

(D)8.4

答案見(jiàn)第三頁(yè)

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二、多項(xiàng)選擇題

20 下列各項(xiàng)屬于城市土地一般共性的有( )。

(A)數(shù)量上的有限性

(B)位置上的固定性

(C)使用上的永續(xù)性

(D)利用上的高度集約性

(E)區(qū)位上的極端重要性

21 劃撥土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要有( )。

(A)所劃拔的土地，使用者均不需向國(guó)家繳納任何費(fèi)用

(B)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

(C)可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家

(D)土地使用權(quán)劃撥，需經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)審查批準(zhǔn)

(E)已劃撥土地使用權(quán)的可以直接轉(zhuǎn)讓

22 建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同是土地使用權(quán)出租人將土地連同( )交于承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔(dān)自己的義務(wù)，享有各自的權(quán)利。

(A)地上建筑物

(B)地上其他附著物

(C)地下文物

(D)地下資源

(E)地下通信設(shè)施

23 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括( )。

(A)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力

(B)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量

(C)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)狀況

(D)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率

(E)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)術(shù)來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析

24 房地產(chǎn)項(xiàng)目線(xiàn)性盈虧平衡分析建立在( )成立的基礎(chǔ)之上。

(A)項(xiàng)目收益和成本是產(chǎn)量的線(xiàn)性函數(shù)

(B)產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量

(C)所采用的數(shù)據(jù)均為過(guò)去所有年份的平均數(shù)據(jù)

(D)產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線(xiàn)性函數(shù)

(E)在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

25 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理主要由兩個(gè)并行、各有側(cè)重又互相聯(lián)系和相互重疊的工作過(guò)程所構(gòu)成，包括( )。

(A)投資規(guī)劃

(B)投資預(yù)算

(C)投資概算

(D)投資估算

(E)投資控制

26 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)面臨的市場(chǎng)環(huán)境包括( )。

(A)宏觀(guān)政治環(huán)境

(B)自然環(huán)境

(C)競(jìng)爭(zhēng)狀況

(D)客戶(hù)需求

(E)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

27 下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行活動(dòng)推廣的時(shí)機(jī)的有( )。

(A)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈時(shí)

(B)企業(yè)想加強(qiáng)廣告力度時(shí)配合廣告進(jìn)行的活動(dòng)時(shí)

(C)企業(yè)想要獲得更多客戶(hù)或路徑等方面的情報(bào)時(shí)

(D)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手積極舉辦活動(dòng)推廣時(shí)

(E)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩時(shí)

28 搜集的交易實(shí)例應(yīng)包括( )。

(A)交易雙方的基本情況和交易目的

(B)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況

(C)成交日期

(D)成交價(jià)格和付款方式

(E)進(jìn)行交易情況修正

29 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于( )。

(A)待開(kāi)發(fā)的土地

(B)在建工程

(C)可裝修改造的舊房

(D)可改變用途的舊房

(E)已建成并不改變用途的房地產(chǎn)

30 業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，應(yīng)該履行的義務(wù)有( )。

(A)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

(B)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(C)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金

(D)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

(E)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)

31 公司債券按其發(fā)行是否委托證券發(fā)行中介機(jī)構(gòu)，可分為( )。

(A)間接發(fā)行債券

(B)公募發(fā)行債券

(C)直接發(fā)行債券

(D)政府債券

(E)私募發(fā)行債券

32 房地產(chǎn)稅收的特征包括( )等。

(A)征稅對(duì)象特定，即土地和房屋

(B)征收體系復(fù)雜，稅種數(shù)量多

(C)稅源集中于城市

(D)稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定

(E)稅收收入主要?dú)w地方

答案見(jiàn)第三頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，社會(huì)集聚則是特殊集中因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，而后者則是偶然的外在因素。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

2 【正確答案】 A

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

3 【正確答案】 A

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

4 【正確答案】 B

【試題解析】 出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中土地取得成本主要包括：①土地使用權(quán)出讓金;②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);④土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。B項(xiàng)屬于開(kāi)發(fā)成本。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

5 【正確答案】 C

【試題解析】 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)出租或自行經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)，其投資實(shí)際上轉(zhuǎn)換成了項(xiàng)目的同定資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

6 【正確答案】 B

【試題解析】 從現(xiàn)金流入來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本相同，主要包括租金收入、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)讓收入;出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7 【正確答案】 D

【試題解析】 按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。其中，編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

8 【正確答案】 D

【試題解析】 利用最小公倍數(shù)法有效地解決了計(jì)算期不同的方案之間凈現(xiàn)值的可比性問(wèn)題。但這種方法所依賴(lài)的方案重復(fù)實(shí)施的假定不是在任何情況下都適用。對(duì)于某些不可再生資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，方案可重復(fù)實(shí)施的假定不成立，這時(shí)就不能用最小公倍數(shù)法確定計(jì)算期;有時(shí)最小公倍數(shù)法求得的計(jì)算期過(guò)長(zhǎng)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)所需的項(xiàng)目壽命期或計(jì)算期的上限，這就降低了所計(jì)算方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的可靠性和真實(shí)性，因此也不適合用最小公倍數(shù)法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

9 【正確答案】 D

【試題解析】 總價(jià)合同要投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)一個(gè)總價(jià)，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價(jià)作為依據(jù)。工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)。因此，它只適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

10 【正確答案】 B

【試題解析】 路牌是戶(hù)外廣告的一種形式。戶(hù)外廣告具有長(zhǎng)期性、圊定性、集中性效應(yīng)，符合題中的要求。電視和廣播廣告的時(shí)間短，且分散;網(wǎng)絡(luò)廣告的效果難以測(cè)定。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

11 【正確答案】 B

【試題解析】 穩(wěn)定價(jià)格策略是指在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間，售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)。穩(wěn)定價(jià)格策略一般：適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售，或者是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售量小，項(xiàng)目銷(xiāo)售期短時(shí)采用。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

12 【正確答案】 D

【試題解析】 市場(chǎng)法又稱(chēng)比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)(通常稱(chēng)為可比實(shí)例)，然后將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

13 【正確答案】 B

【試題解析】 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。其中，采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)÷成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

14 【正確答案】 A

【試題解析】 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

15 【正確答案】 C

【試題解析】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況有：①20%以上業(yè)主提議;②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

16 【正確答案】 D

【試題解析】 根據(jù)等額還款抵押貸款計(jì)算公式：，已知貸款本金p=20萬(wàn)元，貸款月利率i=0.5%，貸款期數(shù)n=5，則每月應(yīng)歸還的貸款本息為：

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

17 【正確答案】 A

【試題解析】 B項(xiàng)，房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)主要承保在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任;C項(xiàng)，綜合保險(xiǎn)是將財(cái)產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險(xiǎn)單上，具有綜合職能：D項(xiàng)，財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是指以各種有形資產(chǎn)及其栩關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的，在約定條件下造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)由保險(xiǎn)人提供風(fēng)險(xiǎn)保障的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

18 【正確答案】 C

【試題解析】 下列行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對(duì)象：①?lài)?guó)有土地使用權(quán)出讓;②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;③房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

19 【正確答案】 A

【試題解析】 對(duì)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。城市維護(hù)建設(shè)稅納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%。則該企業(yè)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額=600×5%×7%=2.1(萬(wàn)元)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

二、多項(xiàng)選擇題

20 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 城市土地一般共性有：①數(shù)量上的有限性;②位置上的固定性;③使用上的永續(xù)性等。DE兩項(xiàng)屬于城市土地的特殊性。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

21 【正確答案】 B,C

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

22 【正確答案】 A,B

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

23 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：①競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況;②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及市場(chǎng)反應(yīng)狀況;③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率;④消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。AE兩項(xiàng)屬于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

24 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 線(xiàn)性盈虧平衡分析需滿(mǎn)足的假設(shè)條件包括：

①線(xiàn)性盈虧平衡分析中項(xiàng)目的收益與成本都是產(chǎn)量的線(xiàn)性函數(shù);

②產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量;

③產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線(xiàn)性函數(shù);

④產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，從而銷(xiāo)售收入是銷(xiāo)售量的線(xiàn)性函數(shù);

⑤在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變;

⑥按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致;

⑦所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

25 【正確答案】 A,E

【試題解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理主要由兩個(gè)并行、各有側(cè)重又互相聯(lián)系和相互重疊的工作過(guò)程所構(gòu)成，即投資規(guī)劃和投資控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)前期，以投資規(guī)劃為主;在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的中后期，投資控制占主導(dǎo)地位。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

26 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的管理應(yīng)當(dāng)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)面臨的市場(chǎng)環(huán)境包括宏觀(guān)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶(hù)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況三大方面，這三大方面處在不斷的發(fā)展變化之中，單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行干預(yù)和控制。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

27 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 企業(yè)進(jìn)行活動(dòng)推廣的時(shí)機(jī)有：①市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈時(shí);②新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的速度必須加快時(shí);③企業(yè)想加強(qiáng)廣告力度時(shí)配合廣告進(jìn)行的活動(dòng)時(shí);④主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手積極舉辦活動(dòng)推廣時(shí);⑤企業(yè)想要獲得更多客戶(hù)或路徑等方而的情報(bào)時(shí)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

28 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價(jià)格;⑤付款方式;⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

29 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

30 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，應(yīng)該履行下列義務(wù)：①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;⑤按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。DE兩項(xiàng)屬于業(yè)主享有的權(quán)利。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

31 【正確答案】 A,C

【試題解析】 按不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)債券有不同的分類(lèi)。其中，按其發(fā)行是否委托證券發(fā)行中介機(jī)構(gòu)，公司債券可分為直接發(fā)行債券和間接發(fā)行債券。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

32 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)稅收的特征除ABDE四項(xiàng)外，還包括稅源分布零散。

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