2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷五

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一、單項(xiàng)選擇題

1 城市進(jìn)化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為( )。

(A)絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

(B)相對(duì)集中、絕對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

(C)絕對(duì)集中、相對(duì)集中、絕對(duì)分散、相對(duì)分散

(D)相對(duì)集中、絕對(duì)集中、絕對(duì)分散、相對(duì)分散

2 在多核心理論中，屬于城市最主要核心的是( )。

(A)中高收入住宅區(qū)

(B)重工業(yè)區(qū)

(C)低收入住宅區(qū)

(D)中心商業(yè)區(qū)

3 拆遷出租房屋時(shí)，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行( )。

(A)作價(jià)補(bǔ)償

(B)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

(C)貨幣補(bǔ)償

(D)產(chǎn)權(quán)凋換與作價(jià)補(bǔ)償卡相結(jié)合

4 下列關(guān)于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。

(A)無(wú)權(quán)屬證明

(B)設(shè)有抵押權(quán)

(C)產(chǎn)權(quán)人下落不明

(D)暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人

5 被征收入、拆遷部門(mén)對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后( )日內(nèi)，以書(shū)面形式向房地產(chǎn)估價(jià)老師委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審。

(A)5

(B)10

(C)15

(D)30

6 在房地產(chǎn)租金資料的搜集中，造成租金計(jì)算方式不同的原因之一是( )。

(A)租金支付方式不同

(B)租金統(tǒng)計(jì)方式不同

(C)租金變動(dòng)方式不同

(D)租金存取方式不同

7 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為30000萬(wàn)元，其中的50%為向銀行申請(qǐng)的抵押貸款，貸款年利率為7%，單利計(jì)息。合同規(guī)定還款期限為五年，利息按年支付，本金到期一次償還。則第5年的還款總額為( )萬(wàn)元。

(A)16050

(B)20250

(C)32100

(D)40500

8 某公司向金融機(jī)構(gòu)貸款500萬(wàn)元，按復(fù)利計(jì)息，年利率i= 2%，若第5年末一次還本付息，應(yīng)償還( )萬(wàn)元。已知：(F/P，12%，5)=1.762。

(A)801.17

(B)811.07

(C)818.71

(D)881.00

9 當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí)，設(shè)一年中的計(jì)息期數(shù)為n，則周期利率i與年利率r之間的關(guān)系為( )。

(A)i=r/n

(B)i=r.n

(C)i=r

(D) i=rn

10 下列關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的表述，正確的是( )。

(A)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率

(B)在單利計(jì)息時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率

(C)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，通常是按名義利率來(lái)計(jì)算投資利潤(rùn)或貸款利息

(D)實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)的年利率

11 資金等效值是指( )。

(A)在特定利率下、相同時(shí)點(diǎn)上、數(shù)額不等而價(jià)值相同的資金

(B)在特定利率下、不同時(shí)點(diǎn)上、數(shù)額相等且價(jià)值相同的資金

(C)在特定利率下、不同時(shí)點(diǎn)上、數(shù)額不等而價(jià)值相同的資金

(D)在特定利率下、不同時(shí)點(diǎn)上.、數(shù)額不等且價(jià)值不同的資金

12 有1、2、3三個(gè)互斥方案，效益相同，相關(guān)數(shù)據(jù)如表7—3所示。若基準(zhǔn)收益率為10%，則下列說(shuō)法正確的有( )。

(A)最優(yōu)方案為1

答案見(jiàn)第五頁(yè)

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13 項(xiàng)目的計(jì)劃總工期可以被分為前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、交付使用等主要階段。這幾個(gè)階段的開(kāi)始或結(jié)束一般是作為項(xiàng)目最主要的( )。

(A)設(shè)計(jì)事件

(B)管理工作內(nèi)容

(C)里程碑事件

(D)進(jìn)度控制

14 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，采用現(xiàn)金折扣策略的主要目的是( )。

(A)增加銷(xiāo)售量

(B)降低買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)

(C)促銷(xiāo)

(D)鼓勵(lì)購(gòu)房者及早付現(xiàn)

15 ( )定價(jià)策略是新建商品房銷(xiāo)售較常見(jiàn)的定價(jià)策略。

(A)低價(jià)

(B)高價(jià)

(C)低開(kāi)高走

(D)高開(kāi)低走

16 下列各項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)活動(dòng)的形式的是( )。

(A)新聞媒介宦傳報(bào)道

(B)提供各種優(yōu)惠服務(wù)

(C)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)

(D)舉辦社交活動(dòng)

17 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×( )：可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

(A)交易情況修正系數(shù)

(B)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(C)交易日期調(diào)整系數(shù)

(D)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

18 用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物的現(xiàn)值=( )。

(A)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-年折舊額×剩余經(jīng)濟(jì)壽命

(B)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格×(1-成新率)

(C)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

(D)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-年折舊額

19 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，可將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于( )。

(A)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債

(B)國(guó)債回購(gòu)

(C)委托理財(cái)

(D)購(gòu)買(mǎi)股票

20 甲于2009年5月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙住了三個(gè)月后以物業(yè)管理服務(wù)水平差為由搬走并拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。甲負(fù)( )的責(zé)任。

(A)督促乙盡快繳納

(B)部分繳納

(C)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)向乙追收

(D)連帶繳納

21 ( )是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

(A)擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

(B)貸款機(jī)構(gòu)

(C)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

(D)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)

22 ( )包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)。

(A)個(gè)人保險(xiǎn)

(B)人壽保險(xiǎn)

(C)團(tuán)體保險(xiǎn)

(D)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

23 某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為3000平方米的土地使用權(quán)，容積率為1.5，城鎮(zhèn)土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米5元，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為( )元。

(A)4500

(B)10000

(C)15000

(D)22500

24 已知某開(kāi)發(fā)商出售房地產(chǎn)的增值額為25萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為10萬(wàn)元，則此開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。

(A)7.5

(B)9.5

(C)11.0

(D)11.5

(B)最優(yōu)方案為2

答案見(jiàn)第五頁(yè)

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二、多項(xiàng)選擇題

25 下列關(guān)于勞工成本的說(shuō)法正確的有( )。

(A)勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素

(B)勞工成本是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額

(C)勞工成本又稱(chēng)勞動(dòng)力費(fèi)用

(D)當(dāng)勞工成本在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，一定能使一個(gè)工廠離開(kāi)，而移向工資較低的地區(qū)選址建廠

(E)要使勞工成本在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利，前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)大于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用

26 下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的說(shuō)法中，正確的是( )。

(A)土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和

(B)土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)費(fèi)用之和

(C)有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

(D)有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%

(E)有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的50%

27 下列各項(xiàng)屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同特征的有( )。

(A)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用

(B)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的受讓方，一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人等，成片出讓合同的受讓方必須是在中國(guó)注冊(cè)的外商投資開(kāi)發(fā)企業(yè)

(C)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)

(D)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是在出讓方和受讓方雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議

(E)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是不特定的，可以是政府部門(mén)或者個(gè)人

28 建設(shè)用地使用權(quán)終止產(chǎn)生的法律后果包括( )。

(A)土地使用者不再享有該幅土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或者其代表之間關(guān)于在該幅土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除

(B)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地所有者必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除

(C)地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得

(D)土地使用者享有土地使用權(quán)，但因社會(huì)公共利益的暫時(shí)需要，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者關(guān)于在該幅土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除

(E)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，隨著土地使用權(quán)終止，土地使用者必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除

29 調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)具備的條件有( )。

(A)主題明確

(B)結(jié)構(gòu)合理

(C)內(nèi)容全面

(D)通俗易懂

(E)長(zhǎng)度適宜

30 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一般由( )組成。

(A)公函

(B)標(biāo)題

(C)目錄

(D)摘要

(E)正文

31 采用相關(guān)指標(biāo)判別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，( )，風(fēng)險(xiǎn)越小。

(A)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越小

(B)標(biāo)準(zhǔn)差越小

(C)變異系數(shù)越小

(D)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大

(E)變異系數(shù)越大

32 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括( )。

(A)凈現(xiàn)值分析

(B)盈虧平衡分析

(C)內(nèi)部收益率分析

(D)敏感性分析

(E)概率分析

33 下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作程序的有( )。

(A)發(fā)出招標(biāo)公告與邀請(qǐng)函

(B)發(fā)售招標(biāo)文件

(C)評(píng)標(biāo)委員會(huì)向投標(biāo)人介紹評(píng)標(biāo)方法

(D)對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查

(E)與承包商協(xié)商工期和付款方式

34 房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)主要有( )。

(A)獨(dú)特性

(B)地域性強(qiáng)

(C)差異性

(D)信息量大

(E)時(shí)間性強(qiáng)

35 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)是市場(chǎng)法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括( )。

(A)統(tǒng)一付款方式

(B)統(tǒng)一付款進(jìn)度

(C)統(tǒng)一成交日期

(D)統(tǒng)一面積內(nèi)涵

(E)統(tǒng)一面積單位

36 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式可用于( )。

(A)不同收益年限的相同房地產(chǎn)價(jià)格的換算

(B)直接用于計(jì)算價(jià)格

(C)市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

(D)不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較

(E)相同類(lèi)型房地產(chǎn)比較不同年限價(jià)格的高低

37 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的使用要求有( )。

(A)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況

(B)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制的，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算

(C)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)

(D)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出

(E)業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用

38 可變利率抵押貸款方式的貸款利率是變化的，與借款雙方共同接受的公開(kāi)利率指標(biāo)相鉤，貸款利率與( )等有關(guān)。

(A)初始利率

(B)利率調(diào)整幅度

(C)年付款額增長(zhǎng)限制

(D)附加利牢

(E)市場(chǎng)利率指標(biāo)

39 制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有( )。

(A)公平合理的原則

(B)保證償付能力的原則

(C)費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則

(D)促進(jìn)防災(zāi)防損的原則

(E)保險(xiǎn)金額與房屋實(shí)際價(jià)值相等原則

(C)最優(yōu)方案為3

答案見(jiàn)第五頁(yè)

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三、案例分析

39 某投資項(xiàng)目有1、2兩三個(gè)互斥力案可供選擇，各方案的有關(guān)數(shù)據(jù)如表7—6所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為12%。

根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

40 下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有( )。

(A)兩個(gè)互斥方案的計(jì)算期不同，各方案的現(xiàn)金流量在各自計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)值一般不具有可比性，如果要使用現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，必須設(shè)定一個(gè)共同計(jì)算期

(B)可以采用最小公倍數(shù)法確定共同計(jì)算期

(C)適合采用年值折現(xiàn)法對(duì)各方案比選

(D)用年值折現(xiàn)法求凈現(xiàn)值時(shí)，共同計(jì)算期的取值大小是影響方案比選結(jié)果的重要因素

41 若用年值折現(xiàn)法比選，則下列說(shuō)法不正確的是( )。

(A)最優(yōu)方案為1

(B)最優(yōu)方案為2

(C)在實(shí)際運(yùn)用中，共同計(jì)算期的取值通常不大于最長(zhǎng)的方案計(jì)算期，不小于最短的方案計(jì)算期

(D)年值折現(xiàn)法隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定，即假設(shè)各個(gè)方案均在這個(gè)共同計(jì)算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行

41 李先生因買(mǎi)一套商品房，向銀行供貸20年按揭70萬(wàn)元，月供4000多元，其又向中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司買(mǎi)了按時(shí)還款保險(xiǎn)，若其失業(yè)或因其它不可抗力不能按期還款時(shí)，由保險(xiǎn)公司代為還款。

42 本案中房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類(lèi)為( )。

(A)財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)

(B)信用險(xiǎn)

(C)房地產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn)

(D)綜合險(xiǎn)

43 本案的保險(xiǎn)單主要內(nèi)容涉及( )。

(A)保險(xiǎn)標(biāo)的

(B)保險(xiǎn)金額

(C)保險(xiǎn)期間

(D)保險(xiǎn)費(fèi)

44 若李先生對(duì)此投了重復(fù)保險(xiǎn)，則( )。

(A)保險(xiǎn)公司每月應(yīng)向銀行還貸8000多元

(B)保險(xiǎn)公司每月應(yīng)向銀行還貸4000多元

(C)重復(fù)投保行為無(wú)效

(D)賠付額不能超過(guò)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值

45 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的( )確定。

(A)實(shí)際價(jià)

(B)市場(chǎng)價(jià)

(C)評(píng)估價(jià)

答案見(jiàn)第五頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可劃分為四大階段：①“絕對(duì)集中”階段;②“相對(duì)集中”階段;③“相對(duì)分散”階段;④“絕對(duì)分散”階段。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

2 【正確答案】 D

【試題解析】 多核心理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。中心商業(yè)區(qū)是最主要的核心，另外還有工業(yè)中心、批發(fā)中心、外圍地區(qū)的零售中心、大學(xué)聚集中心以及近郊的社區(qū)中心等等。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

3 【正確答案】 B

【試題解析】 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。拆遷租賃房屋時(shí)，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

4 【正確答案】 B

【試題解析】 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

5 【正確答案】 B

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)征收征用

6 【正確答案】 A

【試題解析】 租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。對(duì)住宅而言，是否提供家具等設(shè)備(如電話、燃?xì)?、熱?及有無(wú)地下室，其租金就大不相同;對(duì)辦公樓而言，有無(wú)附屬設(shè)施(如停車(chē)位)，其租金也相差很多;是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因之一。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

7 【正確答案】 A

【試題解析】 單利計(jì)息下，利息按年支付時(shí)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第5年的還款總額為：F=P(1+i)=30000/2×(1+7%)=16050(萬(wàn)元)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

8 【正確答案】 D

【試題解析】 終值計(jì)算公式為：F=P.(1+i)n，則該公司貸款的本利和為：Fn=500×(D/P，12%，5)=500×1.762=881(萬(wàn)元)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

9 【正確答案】 A

【試題解析】 周期利率是指計(jì)息周期實(shí)際計(jì)算利息時(shí)采用的利率，也稱(chēng)為計(jì)息周期有效利率。當(dāng)計(jì)息周期為年時(shí)，年利率就是周期利率;當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí)，周期利率i與年利率r之間的關(guān)系為：i=r/n。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

10 【正確答案】 B

【試題解析】 按復(fù)利計(jì)息時(shí)，名義利率與實(shí)際利率可能存在較大的差別;在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，通常是按計(jì)息期的實(shí)際利率來(lái)計(jì)算投資利潤(rùn)或貸款利息;名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)的年利率。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

11 【正確答案】 C

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

12 【正確答案】 C

【試題解析】 這三個(gè)互斥方案由于效益相同，計(jì)算期不同，可用費(fèi)用年值法進(jìn)行比選，計(jì)算結(jié)果如下：

通過(guò)計(jì)算比較，方案3的費(fèi)用年值最小，為最優(yōu)方案;方案2的費(fèi)用年值小于方案1，因此方案2優(yōu)于方案1。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

13 【正確答案】 C

【試題解析】 總工期作為項(xiàng)目的一個(gè)計(jì)劃目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)工期計(jì)劃具有質(zhì)和量的規(guī)定性?？偣て谀繕?biāo)一般在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，并在可行性研究階段被分解、細(xì)化、論證或修改，通常項(xiàng)目的計(jì)劃總工期可以被分解為前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、交付使用等主要階段。這幾個(gè)階段的開(kāi)始或結(jié)束一般是作為項(xiàng)目最主要的里程碑事件(如批準(zhǔn)立項(xiàng)、設(shè)計(jì)完成、現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工、交付使用等)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

14 【正確答案】 D

【試題解析】 現(xiàn)金折扣是指客戶(hù)如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣(mài)方則給予客戶(hù)一定的折扣?，F(xiàn)金折扣策略可增加買(mǎi)方在付款方式上選擇的靈活性，同時(shí)賣(mài)方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

15 【正確答案】 C

【試題解析】 低開(kāi)高走定價(jià)策略多用于期房銷(xiāo)售，是隨著建筑物的成形和不斷接近竣工，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。低開(kāi)高走定價(jià)策略是新建商品房銷(xiāo)售較常見(jiàn)的定價(jià)策略。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

16 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)的常見(jiàn)形式有：①參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、展覽會(huì);②新聞媒介宜傳報(bào)道;③提供各種優(yōu)惠服務(wù);④廣告;⑤開(kāi)展公益性的社會(huì)活動(dòng);⑥舉辦社交活動(dòng)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

17 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正時(shí)，修正的方法主要有百分率法和差額法。其中，采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格;采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

18 【正確答案】 C

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

19 【正確答案】 A

【試題解析】 代管單位在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債;但不得從事國(guó)債同購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

20 【正確答案】 D

【試題解析】 在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)使用人不一定擁有物業(yè)，但又是真正享受物業(yè)服務(wù)的主體。因此，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。但即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

21 【正確答案】 C

【試題解析】 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

22 【正確答案】 D

【試題解析】 根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類(lèi)。其中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

23 【正確答案】 C

【試題解析】 城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=3000×5=15000(元)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

24 【正確答案】 D

【試題解析】 根據(jù)土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。則該開(kāi)發(fā)商應(yīng)納土地增值稅稅額=25×60%-10×35%=11.5(萬(wàn)元)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項(xiàng)選擇題

25 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 D項(xiàng)，當(dāng)勞工成本(工資)在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開(kāi)或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力(工資較低)的地區(qū)選址建廠;E項(xiàng)，要使勞工成本在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利，前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

26 【正確答案】 A,D

【試題解析】 《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》要求協(xié)議出讓最低價(jià)依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)擬定：①協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

27 【正確答案】 A,B,C,D

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

28 【正確答案】 A,C,E

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

29 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 一份理想的調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)具備的條件有：

①主題明確。能達(dá)到市場(chǎng)調(diào)研的目的，問(wèn)題目的明確，重點(diǎn)突出，沒(méi)有可有可無(wú)的問(wèn)題;

②結(jié)構(gòu)合理。問(wèn)題的排列應(yīng)有一定的邏輯順序，符合被調(diào)杏者的思維程序;

③通俗易懂。調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)使被調(diào)查者一目了然，并愿意合作、如實(shí)回答;

④長(zhǎng)度適宜。調(diào)查問(wèn)卷的長(zhǎng)度要適宜，所提出的問(wèn)題不要過(guò)繁、過(guò)多，回答問(wèn)題的時(shí)間不應(yīng)太長(zhǎng)，一般以不超過(guò)30分鐘為宜。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

30 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作為一種特殊的應(yīng)用文，一般由呈送函件、標(biāo)題、目錄、摘要、正文和附件等部分組成。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

31 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 判別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)：①投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小、，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;②投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

32 【正確答案】 B,D,E

【試題解析】 在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)后，要對(duì)投資項(xiàng)目作進(jìn)一步不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。主要包括：①盈虧平衡分析，通過(guò)此項(xiàng)分析說(shuō)明項(xiàng)目的安全程度;②敏感性分析，通過(guò)此項(xiàng)分析說(shuō)明影響投資項(xiàng)目的主要不確定因素(如總成本、售價(jià)、貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度;③概率分析，通過(guò)此項(xiàng)分析(如凈現(xiàn)值大于零的概率)說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

33 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)雖然因工程和業(yè)主的不同而異，但其基本程序大致相同，其步驟包括：①招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作;②發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)函;③對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;④發(fā)售招標(biāo)文件;⑤開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo);⑥簽訂工程承包合同。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

34 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)一定的媒體就其開(kāi)發(fā)的商品房向潛在客戶(hù)宣傳，以促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的一種間接促銷(xiāo)方式。與一般產(chǎn)品廣告相比，房地產(chǎn)廣告具有的特點(diǎn)有：①地域性強(qiáng);②信息量大;③獨(dú)特性;④時(shí)間性強(qiáng)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

35 【正確答案】 A,D,E

【試題解析】 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位五種。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

36 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要有以下用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格;②相同類(lèi)型房地產(chǎn)不同年限價(jià)格之間的換算;③相同類(lèi)型房地產(chǎn)比較不同年限價(jià)格的高低;④用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

37 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

38 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 可變利率抵押貨款方式的貸款利率是變化的，與借貸雙方共同接受的公開(kāi)利率指標(biāo)相掛鉤，貸款利率與市場(chǎng)利率指標(biāo)、附加利率、初始利率、利率調(diào)整周期、利率調(diào)整幅度、月付款額增長(zhǎng)限制、本金負(fù)攤還等方面相關(guān)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

39 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有：①公平合理的原則;②保證償付能力的原則;③費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則;④促進(jìn)防災(zāi)防損的原則。E項(xiàng)是在進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，確定保險(xiǎn)金額要遵循的原則。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

三、案例分析

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

40 【正確答案】 B,D

【試題解析】 B項(xiàng)，用最小公倍數(shù)法求得的計(jì)算期過(guò)長(zhǎng)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)所需的項(xiàng)目壽命期或計(jì)算期的上限，這就降低了所計(jì)算方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的可靠性和真實(shí)性，因此不適合用最小公倍數(shù)法確定共同計(jì)算期;D項(xiàng)，用年值折現(xiàn)法求凈現(xiàn)值時(shí)，共同計(jì)算期的取值大小不會(huì)影響方案比選結(jié)果。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

41 【正確答案】 A

【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實(shí)際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定，假設(shè)各個(gè)方案均在這個(gè)共同計(jì)算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行，即各備選方案在其計(jì)算期結(jié)束后，均按與其原方案計(jì)算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計(jì)算期結(jié)束。選擇最短的7年為共同計(jì)算期，計(jì)算過(guò)程如下：

因?yàn)镹PV2>NPV1，所以方案2為最優(yōu)方案。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

42 【正確答案】 B

【試題解析】 信用保險(xiǎn)是以信用交易中債務(wù)人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，在債務(wù)人未能如約履行債務(wù)清償而使債權(quán)人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人向債權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)保障的一種保險(xiǎn)。本案中房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類(lèi)為信用保險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

43 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 保險(xiǎn)單是房產(chǎn)保險(xiǎn)人與投保人之間簽訂的正式的保險(xiǎn)合同，是最完整的保險(xiǎn)合同形式。保險(xiǎn)單的內(nèi)容主要涉及保險(xiǎn)標(biāo)的、保險(xiǎn)價(jià)值、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期間、保險(xiǎn)費(fèi)等。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

44 【正確答案】 B,D

【試題解析】 重復(fù)保險(xiǎn)是指被投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故分別向兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)。重復(fù)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額總和超過(guò)實(shí)際價(jià)值的，各保險(xiǎn)人的賠償金額的總和不得超過(guò)實(shí)際價(jià)值。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)金融

45 【正確答案】 C

【試題解析】 保險(xiǎn)金額即保險(xiǎn)標(biāo)的金額是指當(dāng)事人約定的在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償或給付保險(xiǎn)金的最高限額。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。

(D)平均價(jià)

(D)方案1優(yōu)于方案2

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