助理理財(cái)規(guī)劃師復(fù)習(xí)之消費(fèi)支出規(guī)劃(4)

　　若張先生在還款5年后，有一筆10萬(wàn)元的偶然收入，張先生計(jì)劃用這10萬(wàn)元來(lái)提前歸還部分貸款，提前還貸后，希望每月負(fù)擔(dān)額保持原來(lái)的水平，但縮短還款期限，請(qǐng)為其設(shè)計(jì)提前還款安排?若張先生希望提前還貸后，仍保持原還款期限，但減少每月的還款負(fù)擔(dān)呢?(等額本息法)

　　1. 計(jì)算張先生5年后剩余貸款本金

　　PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元

　　2. 679197-100000=579197

　　3. 以579197為新的PV,計(jì)算在PMT保持原數(shù)值時(shí)，新的N值

　　4. 142個(gè)月可還清剩余貸款

　　5.若保持原還款期限，每月還款4887.59

　　房地產(chǎn)其他涉稅：

　　自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 。

　　——國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 (2005年5月9日)“國(guó)八條”

　　為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　——國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知(2006) “國(guó)六條”

　　【案例】張先生購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)100萬(wàn)的新房，首付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，利率為6%，期限為20年。

　　如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?第一個(gè)月所還本金為多少?第一個(gè)月所還利息為多少?一共還了多少本金?一共還了多少利息?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?

　　如果采用等額本金法，第一個(gè)月還了多少本金?第一個(gè)月還了多少利息?一共還了多少本金?一共還了多少利息?

　　解析：等額本息法：

　　PMT=5731.45

　　第一個(gè)月所還利息=800000×6%/12=4000

　　第一個(gè)月所還本金=5731.45-4000=1731.45

　　一共還的本金=800000

　　一共還的利息=5731.45×240-800000=575548

　　五年后還剩未還本金=679197

　　五年內(nèi)一共所還的本金=120803

　　五年內(nèi)一共還的利息=223084

　　等額本金法：

　　第一個(gè)月還的本金=800000/240=3333.33

　　第一個(gè)月所還利息=800000×6%/12=4000

　　一共還的本金=800000

　　一共還的利息=3333.33×0.005×(240+239+…+1) =3333.33×0.005×(240+1)×240÷2=482000

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