理財(cái)規(guī)劃案例:如何丈量別墅物業(yè)投資價(jià)值(2)

　　其次，考慮個(gè)人的投資偏好。

　　一般而言，激進(jìn)型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細(xì)選，買(mǎi)了之后不用裝修，等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者，最好選擇市區(qū)的高端公寓。因?yàn)檫@些公寓基本不需要自行裝修，買(mǎi)了就可以立刻入住或者放租，一方面節(jié)約了裝修時(shí)間和精力，另一方面租客客源也較別墅廣。

　　上海業(yè)務(wù)規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示，近期成交客戶(hù)有幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：投資意向明確、預(yù)算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟(jì)型別墅。

　　第三，政府實(shí)施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，須向當(dāng)?shù)氐墓ど叹值日块T(mén)提出咨詢(xún)和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關(guān)手續(xù)后方可經(jīng)營(yíng)。

　　第四，交易的時(shí)候應(yīng)該特別注意別墅的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題(產(chǎn)權(quán)的清晰度是整個(gè)交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問(wèn)題(資金數(shù)額一般較大)，因此建議委托專(zhuān)業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進(jìn)，因?yàn)樗鼈兡軌蛱峁?zhuān)業(yè)的服務(wù)，這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有保障。

　　以買(mǎi)賣(mài)二手獨(dú)立別墅的稅費(fèi)為例，上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨(dú)立別墅市場(chǎng)的激活與稅費(fèi)調(diào)整關(guān)系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺(tái)的有關(guān)花園住房土地增值稅的政策，獨(dú)立別墅征收的土地增值稅按照四級(jí)差額累進(jìn)制計(jì)算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營(yíng)業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費(fèi)等其他費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓一套獨(dú)立別墅利潤(rùn)的50%都會(huì)被稅費(fèi)吃掉。如此高昂的轉(zhuǎn)讓成本確實(shí)會(huì)讓很多投資者買(mǎi)賣(mài)二手獨(dú)立別墅都顯得比較慎重。

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