制定住房消費(fèi)方案輔導(dǎo)(2)

　　一、 住房消費(fèi)信貸

　　(一) 住房消費(fèi)信貸的種類

　　1 個(gè)人公積金貸款：不超過(guò)30年，利率低、要求提供擔(dān)保、貸款對(duì)象有特殊要求

　　擔(dān)保的形式：抵押加一般保證、抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證

　　2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款：

　　(1)個(gè)人住房按揭貸款

　　(2)個(gè)人二手房貸款

　　(3)個(gè)人商用房貸

　　(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

　　(5)集資建房或個(gè)人自建房貸款

　　(6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的形式：

　　抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款

　　3 個(gè)人住房組合貸款：

　　住房公積金中心和銀行對(duì)同一借款人所購(gòu)的同一套住房發(fā)放的組合貸款。

　　(二)還款方式和還款金額

　　1 首付款：30%

　　2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息

　　貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。

　　等額本息每月還款額

　　=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]

　　等額本金每月還款額

　　=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)*月利率

　　3 提前還貸的選擇權(quán)

　　(1)提前還貸的三種情況：

　　借款人貸款時(shí)對(duì)自身的償還能力估計(jì)不足;

　　借款人在貸款時(shí)根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入高利潤(rùn)項(xiàng)目，貸款后投資項(xiàng)目收益發(fā)生變化;

　　借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，財(cái)務(wù)狀況改善。

　　(2)提前還貸的方法：

　　全部提前還貸;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額不變，縮短還款期限;;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額減少，還款期限不變;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月減少、同時(shí)還款期限縮短。

　　(3)如何還貸最優(yōu)?

　　(4)提前還貸需要注意的問(wèn)題：違約金

　　4延長(zhǎng)貸款

　　(三)利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響

　　案例：王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款5萬(wàn)元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為5%。王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。

　　問(wèn)：可負(fù)擔(dān)首付款?可負(fù)擔(dān)房貸?可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)?

　　王先生5年后的可負(fù)擔(dān)首付款為297827元，但是考慮到王先生購(gòu)房后一系列的支出如相關(guān)稅費(fèi)、裝修等，把王先生可負(fù)擔(dān)的首付款設(shè)定為250000元。

　　王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%，并且假設(shè)王先生每年的房貸還款額為40000元。

　　則折算至王先生買房時(shí)，可負(fù)擔(dān)房貸為：458797元

　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?

　　可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 458797+250000=708797元

　　驗(yàn)證貸款比例是否合適?

　　250000/708797=35%

　　貸款比例=1- 35%=65%

　　案例：

　　張先生看好了一套100平方米的房子，據(jù)張先生了解，目前這套住房的價(jià)格是6000元/平方米，購(gòu)買這套100平方米的房子所需要的費(fèi)用為60萬(wàn)。張先生對(duì)首付房貸等問(wèn)題不是很了解，想請(qǐng)理財(cái)規(guī)劃師給出建議。

　　假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年，按照6%的貸款利率，計(jì)算如下：

　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?

　　計(jì)算得PMT=3009元。

　　分期付款計(jì)算案例：

　　張先生購(gòu)買了一套總價(jià)100萬(wàn)的新房，首付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，利率為6%，期限為20年。如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?