房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述

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　　一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分

　　(一)房屋的種類和基本組成部分

　　1.房屋種類的劃分

　　(1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu);

　　(2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架簡體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重;

　　(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑;

　　(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。

　　2.房屋的基本組成部分

　　(1)結(jié)構(gòu)部分――基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等;

　　(2)裝修部分――門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等;

　　(3)設(shè)施設(shè)備部分――水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項目。

　　(二)設(shè)施設(shè)備的種類和組成

　　各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成見表7-1。

　　另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)等。

　　二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求

　　(一)基本要求

　　(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。

　　(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。

　　(二)評價參考主要指標(biāo)

　　房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。

　　注：在計算房屋完好率和危房率之前，必須先進行房屋完好等級評定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積，然后按上述公式進行計算。

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　　根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類;

　　完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。

　　基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。

　　一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

　　嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。

　　危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。

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　　三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

　　(一)使用管理

　　房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。

　　(二)維修保養(yǎng)

　　維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下(如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。

　　(三)安全管理

　　(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。

　　(2)建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。

　　(3)提供必要的安全和防護裝置裝備。

　　(四)技術(shù)檔案資料管理

　　房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。

　　(五)采購和零備件管理

　　一是加強計劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?二是對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道;三是嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān);四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料。

　　(六)工量具和維修用設(shè)備的管理

　　工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責(zé)任人，固定保管地點，強化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理。

　　(七)外包管理

　　外包主要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作，如電梯、中央空調(diào)等;二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。

　　(八)技術(shù)支持

　　技術(shù)支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請技術(shù)老師擔(dān)任顧問的方式進行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。

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