房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃與實施

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　　一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂

　　(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的基本方法

　　1.維修養(yǎng)護的方式與類別

　　(1)維修方式

　　對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。

　　1)預(yù)防性維修

　　為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。

　　預(yù)防性維修有以下幾種方式：

　　計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

　　狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

　　改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。

　　2)事后維修

　　事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。

　　3)緊急搶修

　　緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。

　　(2)修理類別

　　1)大修

　　設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設(shè)備效能。

　　2)中修

　　中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。

　　3)小修

　　設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能;對于實行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。

　　(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

　　1)修理周期

　　對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。

　　2)修理間隔期

　　修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。

　　3)修理周期結(jié)構(gòu)

　　修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。

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　　2.維修養(yǎng)護計劃的種類

　　(1)按時間進度編制的計劃

　　1)年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。

　　2)季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。

　　3)月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目;根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。

　　(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。

　　3.維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)

　　(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期;

　　(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標;

　　(3)安全與環(huán)境保護的要求;

　　(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。

　　4.編制維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題

　　(1)物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響;

　　(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃;

　　(3)應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間;

　　(4)應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求;

　　(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計劃;

　　(6)所制訂的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性;

　　(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時問(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。

　　5.維修養(yǎng)護計劃的編制

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　　二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施

　　(一)修前預(yù)檢

　　修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。

　　修前預(yù)檢可按下面的步驟進行：

　　(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況;

　　(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;

　　(3)進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等;

　　(4)進行運行檢查，開動設(shè)備，觀察運行情況;

　　(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復(fù)原之用;

　　(6)預(yù)檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。

　　(二)修前資料準備

　　修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。

　　(三)修前工藝準備

　　資料準備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備等。

　　(四)其他準備

　　其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準備，以及具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準備工作。

　　(五)組織實施

　　要嚴格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：

　　1.質(zhì)量的控制

　　對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。

　　2.進度的控制

　　物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　3.成本的控制

　　通過對維修養(yǎng)護成本的構(gòu)成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。

　　(六)驗收和存檔

　　企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞?。驗收時應(yīng)注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護工作是否按照計劃全部完成?維修養(yǎng)護工作是否達到要求的質(zhì)量標準?維修養(yǎng)護工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計劃要求，原因是什么?采取何種補救措施?

　　維修養(yǎng)護工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護的計劃、預(yù)算和批準文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。

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