2014年理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)能力三級(jí)復(fù)習(xí)：住房消費(fèi)信貸的種類

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　　住房消費(fèi)信貸的種類

　　1. 個(gè)人住房公積金貸款

　　(1)定義與特點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)貸款。

　　s 各地住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，一般最長(zhǎng)不超過30年。

　　s 住房公積金貸款的利率要比商業(yè)銀行住房貸款的利率低。

　　s 個(gè)人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保，否則不予貸款。

　　ü 抵押貸款方式是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。

　　ü 抵押加購房綜合險(xiǎn)也是貸款的一種常見擔(dān)保方式，即在借款人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)，購買購房綜合險(xiǎn)。購房綜合險(xiǎn)是向指定保險(xiǎn)公司購買的一種綜合險(xiǎn)種，包括房屋保險(xiǎn)和購房貸款保險(xiǎn)兩部分。

　　ü 質(zhì)押擔(dān)保是貸款的一種擔(dān)保方式。即借款人可以用銀行存款單、債券等權(quán)利憑證作為質(zhì)物交貸款銀行保管，當(dāng)借款人不能還款時(shí)貸款銀行依法處分質(zhì)物以償還貸款本息、罰息和費(fèi)用。

　　ü 連帶責(zé)任保證是貸款的一種擔(dān)保方式，即由保證人為借款人提供連帶責(zé)任保證。

　　s 對(duì)貸款對(duì)象有特殊要求，即要求借款人是在當(dāng)?shù)刭徺I自住住房、同時(shí)在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工。

　　s 公積金貸款的額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差別。

　　s 辦理公積金貸款的申請(qǐng)人需要提供的資料：

　　ü 合法的身份證件(居民身份證、戶口本、護(hù)照或其他有效居留證件);

　　ü 住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名章;

　　ü 合法有效的購買、建造、翻建、或者大修自有住房的合同或協(xié)議及其相關(guān)資料等。

　　(2)住房公積金貸款舉例。

　　【例子】一位參加S市住房公積金制度的客戶，打算購買一套評(píng)估價(jià)值為50萬元的自住普通住房，擬在中國(guó)建設(shè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。家庭該客戶目前本人名下的住房公積金本息余額是6 000元，上個(gè)月公積金匯儲(chǔ)額為150元，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該客戶在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額是多少?

　　計(jì)算方法是，

　　客戶本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額

　　= 目前本人名下公積金本息余額 + 上月公積金匯儲(chǔ)額×剩余退休年限×12

　　= 6000 元 + 150元/月 × 30 × 12 = 60 000元。

　　假設(shè)客戶的家庭有3名成員，那么按照相同的計(jì)算方法，該家庭可繳存住房公積金的總額為18萬元。若該客戶的家庭成員同意參與本次住房公積金借款額度計(jì)算，放棄今后住房公積金借款權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該客戶可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高額度，以下列的三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：

　　第一，借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬元;

　　第二，所購住房評(píng)估價(jià)格的70%，即：50 × 70% = 35 萬元;

　　第三，該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額：10萬元。因此，根據(jù)上述的規(guī)定，該客戶可申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款最高額度為10萬元。

　　2. 個(gè)人住房商業(yè)性貸款

　　是指具有完全行為能力的自然人，購買本市鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。俗稱“按揭貸款”。

　　s (1)個(gè)人住房按揭貸款，也稱為一手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造各種類型住房的貸款。

　　s (2)個(gè)人二手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買受訪人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的個(gè)人住房或商用房的貸款。

　　s (3)個(gè)人商用房貸，也稱為個(gè)人商業(yè)住房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營(yíng)性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

　　s (4)個(gè)人住房傳按揭貸款，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

　　s (5)目前某些銀行除提供上述個(gè)人住房貸款品種外，還可向國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工參加集資建房和個(gè)人自建住房等發(fā)放個(gè)人住房貸款。

　　s (6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款可選擇的貸款方式。個(gè)人住房商業(yè)性貸款的貸款方式有：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

　　3. 個(gè)人住房組合貸款

　　s 是指住房公積金中心和銀行對(duì)同一借款人所購的同一住房發(fā)放的組合貸款。

　　s 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。

　　【例子】延續(xù)上面一個(gè)例子，假如客戶向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款仍不足已支付剩余的房款，那么，該客戶還可以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，即可申請(qǐng)一筆期限相同的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但這兩筆貸款的總金額以房?jī)r(jià)的70%為限。即客戶可申請(qǐng)的最高金額為

　　50萬元 × 70% = 35萬元。

　　其中，個(gè)人住房公積金貸款金額為10萬元，期限為15年，貸款利率是4.95%，而個(gè)人住房商業(yè)性貸款金額為25萬，期限同樣為15年，貸款利率是6.27%。

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