“營改增”二手房交易要繳的稅是否會增多
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首先舉個實(shí)例方便大家更直觀了解：
假如一套普通住宅(140㎡以下)，市場價100萬
情況1：購買2年內(nèi)
現(xiàn)行營業(yè)稅：
繳稅多少只和售價有關(guān)計(jì)算公式 售價×稅率100萬×稅率5%=5萬
增值稅：
稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計(jì)算公式 (銷售價-買入價)×稅率
假設(shè)稅率為11%，房子買入價50萬：(出售價100萬-買入價50萬)×稅率11%=5.5萬
假設(shè)稅率為11%，出售價120萬：(出售價120萬-買入價50萬)×稅率11%=7.7萬
情況2：購買已滿2年
現(xiàn)行營業(yè)稅：不需要繳稅
增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策
這意味著，營改增之后這部分稅也會免征，但是需注意的是營業(yè)稅→增值稅契稅 個稅 土地增值稅 印花稅等照常征收。
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那么二手房交易“營改增”，我們到底要繳多少稅?
繳稅基數(shù)由售價變差價，稅負(fù)更合理
二手房交易營業(yè)稅改增值稅征收后，作為普通市民，買賣房產(chǎn)要交的稅是多了還是少了?13日晚間，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、山東省財(cái)稅金融法學(xué)研究會副會長潘明星教授就此事接受本報記者采訪時表示，營改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負(fù)的增減情況也不一樣。但整體來看，營改增會使稅收更合理，稅負(fù)更優(yōu)化。
“將營業(yè)稅改為增值稅征收對稅負(fù)的具體影響還要等具體制度出來才可以探討，估計(jì)相關(guān)文件很快將會出臺。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者，目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅，具體規(guī)定為，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而增值稅稅率方面，目前國內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類情況：
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。出售價100萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，即5萬元。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價還是100萬元，但最初買入價是50萬元，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后需要繳納5.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為120萬元，按照營業(yè)稅需繳納6.72萬元;增值稅就需繳納7.7萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。對普宅住宅而言，售價100萬元計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。
記者了解到，有關(guān)二手房營改增，業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計(jì)稅辦法征收，比如說，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元。需要指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。
“營業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價為基數(shù)，而增值稅是以賣出價和買入價的差額做基數(shù)，因此雖然稅率看上去上升，但是基數(shù)變小，稅負(fù)整體不會上升。”潘明星說。
按照王軍的說法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
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